EKSMISJA
Wypowiedziałeś umowę najmu bądź dzierżawy, a nieruchomość w dalszym ciągu nie została Tobie wydana? Przeczytaj, w jaki sposób możesz dochodzić ochrony swoich praw, jak i kiedy składać pozew o eksmisję.
PODSTAWA EKSMISJI
art. 222 § 1 ustawy Kodeksu cywilnego
Podstawą żądania eksmisji jest przepis art. 222 § 1 Kodeksu Cywilnego. Na jego podstawie właściciel jest uprawniony do żądania od osoby, która włada jego rzeczą, żeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. W ramach omawianego tematu osobami, którym przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą są, dzierżawca oraz najemca. Jednak w momencie, gdy stosunek dzierżawy bądź najmu ustanie, a dzierżawca bądź najemca nie wyda właścicielowi przedmiotu najmu, właściciel jest uprawniony do żądania orzeczenia przez sąd eksmisji na podstawie pozwu o eksmisję.
art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie kodeksu cywilnego
Jeżeli umowa najmu dotyczy lokalu, w rozumieniu wyżej wskazanej ustawy [lokal – należy przez to rozumieć nie każdy lokal, a jedynie lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (..)] stosuje się przepisy wyżej wskazanej ustawy. Zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w omawianym przepisie oraz przepisie art. 21 ust 4 i 5 powyższej ustawy. Wyżej wskazany artykuł wskazuje zasady oraz możliwości wypowiedzenia umowy o odpłatne korzystanie z lokalu mieszkalnego. Jednak istotnym jest, że przepisy ww. ustawy mają zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt. 1 tej ustawy, [ tak, zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 15 listopada 2001 r. (III CZP 66/01)].
Zdecydowanie najistotniejszą kwestią dotyczącą możliwości żądania orzeczenia przez sąd eksmisji jest poprawne wypowiedzenie stosunku najmu, gdyż dopiero wtedy najemca, bądź dzierżawca nie dysponuje tytułem prawnym w stosunku do przedmiotu umowy.
Na uwagę zasługuje fakt, iż roszczenie windykacyjne, tj. o wydanie rzeczy wynika z prawa własności i jest ściśle z nim związane. W związku z powyższym żądający eksmisji musi być właścicielem, a osoba, wobec której żąda się eksmisji nie może mieć względem właściciela skutecznego uprawnienia do władania rzeczą.
POZEW O EKSMISJĘ
W momencie, kiedy już ustaliliśmy, iż stosunek najmu bądź dzierżawy został rozwiązany prawidłowo, a osoba, która dysponowała względem właściciela uprawnieniem do władania nieruchomością nie wydała nam jej, możemy dochodzić swoich praw na podstawie roszczenia windykacyjnego o wydanie rzeczy. W tym celu należy napisać pozew o eksmisję, w którym właściciel powinien wskazać, iż wnosi o nakazanie pozwanemu/pozwanym wydania rzeczy oraz opróżnienia nieruchomości. Podstawą do eksmisji jest prawomocny wyrok sądowy. Jeśli właściciel próbuje podejmować czynności zmierzające do odebrania swojej nieruchomości, a nie dysponuje orzeczeniem sądu, a czynności te nie są podejmowane przez komornika, wówczas osoba zajmująca lokal będzie mogła wystąpić do sądu z powództwem o ochronę naruszonego posiadania.
Gdy właściciel dysponuje orzeczeniem sądu orzekającym eksmisje, musi złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności. Dopiero w momencie, kiedy wskazane orzeczenie jest wykonalne, właściciel może napisać wniosek do komornika o przeprowadzenie eksmisji. Początkowo komornik wzywa do dobrowolnego opuszczenia lokalu, gdy osoba zajmująca lokal nie opuści go we wskazanym terminie, komornik może przystąpić do eksmisji.
ZAKAZ TZW. EKSMISJI NA BRUK
Istotnym jest, czy osoba, która ma być eksmitowana dysponuje tytułem prawnym do innego lokalu. W przypadku braku takiego tytułu, sąd w wyroku orzekającym o eksmisji orzeka o uprawnieniu otrzymania lokalu socjalnego przez osobę, której dotyczy nakaz opróżnienia lokalu. Sąd bada z urzędu, czy osoba, której dotyczy nakaz opróżnienia lokalu jest uprawniona do otrzymania lokalu socjalnego. W momencie, kiedy sąd przyzna osobie takie uprawnienie, zapewnienie lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu, który podlega opróżnieniu. Warto podkreślić, że w niektórych przypadkach, dotyczących określonych kategorii osób, sąd musi orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego.
W okresie od 1 listopada do 31 marca włącznie nie można eksmitować osoby, jeśli nie został wskazany dla niej lokal, do którego ma zostać przeniesiona. Warto pamiętać, że komornik może się zwrócić do właściwej gminy o znalezienie takiej osobie lokalu tymczasowego.
Pozbycie się niechcianego lokatora może zająć trochę więcej czasu aniżeli byśmy oczekiwali, dlatego też warto pamiętać, iż obok eksmisji istnieją inne środki prawne, dzięki którym właściciel może dochodzić należnych mu świadczeń, takie jak odszkodowanie na zasadach ogólnych, bądź odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu. W niektórych przypadkach, gdy gmina zwleka ze znalezieniem lokalu zastępczego dla osoby, która ma opróżnić lokal, właściciel może zwrócić się do gminy o odszkodowanie.
Mogłoby się wydawać, iż nie ma nic prostszego, aniżeli pozbycie się niechcianego lokatora. W praktyce często okazuje się, że takie sprawy są skomplikowane oraz długotrwałe, z tego względu w niektórych przypadkach najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie skorzystanie z profesjonalnej pomocy poprzez powierzenie sprawy profesjonalnemu pełnomocnikowi.
