Jesteś właścicielem lokalu, który zajmowany jest bez tytułu prawnego?
Przeczytaj, w jaki sposób możesz dochodzić ochrony swoich praw i czy możesz uzyskać odszkodowanie za bezumowne korzystanie z twojego lokalu.
Zgodnie z założeniami umowy najmu lokalu, lokator po ustaniu stosunku najmu zobowiązany jest do opróżnienia i wydania przedmiotu najmu wynajmującemu. Niestety zdarzają się sytuacje, w których lokator nie wywiązuje się ze swoich umownych obowiązków i nie opuszcza lokalu po ustaniu najmu.
Czy właściciel lokalu jest w takiej sytuacji bezradny? W jaki sposób właściciel lokalu może poradzić sobie sytuacji, gdy lokator bezumownie korzysta z jego lokalu?
Otóż, oprócz środków prawnych, które pozwalają właścicielowi domagać się orzeczenia eksmisji wobec lokatora zajmującego lokal bez tytułu prawnego albo środków prawnych służących naprawieniu szkody na zasadach ogólnych, właściciel może zażądać od takiego lokatora odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
Zgodnie z art. 18 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego [zwaną dalej w skrócie ustawą o ochronie praw lokatorów] osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są zobowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Ten sam artykuł w pkt. 2 wskazuje, że ww. odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeśli straty poniesione przez właściciela są większe, aniżeli otrzymane przez niego odszkodowanie, może on żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.
Na wstępie należy podkreślić, iż komentowany przepis art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów reguluje wyłącznie sytuacje, w których osobom zajmującym lokal przysługiwał uprzednio tytuł prawny do lokalu, który następnie wygasł. Oznacza to, że między właścicielem lokalu a lokatorem musiała istnieć umowa najmu, która zakończyła się, a lokator pomimo to nie wydał właścicielowi lokalu.
Zgodnie z przepisem art. 18 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu nie jest równa wysokości czynszu, jaka została ustalona w umowie najmu uprzednio wiążącej strony. Właściciel lokalu może uzyskać kwotę wyższą lub niższą, aniżeli poprzednio otrzymywał. Nowa kwota nie może być niższa aniżeli wydatki ponoszone przez właściciela na zajmowane mieszkanie. W sytuacji, w której kwota odszkodowania nie pokrywałaby strat poniesionych przez właściciela, może on żądać od ww. lokatora odszkodowania uzupełniającego.
Skoro ustawa nie precyzuje, w jakiej wysokości odszkodowanie otrzyma właściciel, w jaki sposób określić wysokość należnego odszkodowania z tytułu bezumownego korzystania z lokalu?
Reguła wynikająca z ww. przepisu pozwala nam samodzielnie określić wysokość czynszu na podstawie informacji zawartych w gazetach, na portalach internetowych dot. nieruchomości czy też w ogłoszeniach o nieruchomościach. Należy wziąć pod uwagę położenie mieszkania, metraż oraz podobne parametry i standardy.
Warto wskazać, iż są sytuacje, w których właściciel mieszkania otrzyma czynsz w takiej samej wysokości, jaki otrzymałby gdyby umowa najmu nie wygasła. Przepis art. 18 ust 3 ustawy o ochronie praw lokatorów reguluje sytuację osób uprawnionych do lokalu zamiennego lub lokalu socjalnego, wobec których sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia tym osobom takiego lokalu.
Należy podkreślić, iż w żadnym wypadku przyznanie w wyroku orzekającym eksmisję, prawa do lokalu socjalnego nie oznacza zwolnienia osoby eksmitowanej z obowiązku uiszczania odszkodowania za zajmowanie lokalu do czasu uzyskania lokalu socjalnego [wyrok SN z 20 listopada 2002r., V CKN 1305/00]. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze względem gminy, na podstawie art. 417 ustawy Kodeksu Cywilnego Przepis art. 417 KC przewiduje odpowiedzialność jednostek samorządu terytorialnego za szkodę wyrządzoną przez niezgodne z prawem działanie lub zaniechanie przy wykonywaniu władzy publicznej.
Warto pamiętać, iż należnego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu dochodzi się przed sądem w formie pozwu o zapłatę. Roszczenia o zapłatę należnego odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu przedawniają się z upływem 3 lat, dlatego należy uważać, by tego krótkiego terminu nie przegapić. W przypadku trudności ze sformułowaniem żądania, określeniem wysokości czynszu, bądź innymi problemami związanymi z omawianym tematem radzimy skorzystać z pomocy profesjonalnego pełnomocnika.
